La hipoteca al 100%, esa criatura casi mitológica que parecía extinta tras la crisis financiera de 2008, ha resucitado. Y no sólo ha vuelto: lo ha hecho con fuerza y con una capacidad inaudita para captar titulares. En un país donde el 80% de la población vive en vivienda en propiedad, era cuestión de tiempo que este tipo de producto financiero volviera a las portadas. Hoy es el "Ferrari" de quienes no tienen para la entrada pero sí muchas ganas de tener su piso propio.
No es casualidad que esta figura vuelva a estar de moda. Hay razones económicas, sociales y, por supuesto, estratégicas detrás de su nueva popularidad. La primera: los precios. El valor medio de la vivienda en España se situó por encima de los 1.700 €/m² en el primer trimestre de 2025. Esto implica que un piso de 70 metros cuesta ya, de media, más de 125.000 euros. Con un 20% de entrada requerido por los bancos tradicionales, eso son más de 25.000 euros que una familia media debería tener ahorrados antes siquiera de pedir cita con la entidad financiera.
Y esa es precisamente la barrera. El ahorro previo. Según datos del Banco de España, sólo el 35% de los menores de 35 años cuenta con ahorros suficientes para afrontar la entrada de una vivienda. Este cuello de botella está provocando una tensión creciente entre el deseo de comprar vivienda y la capacidad real de hacerlo. Y ahí es donde reaparece, con capa y espada, la hipoteca al 100%.
Ahora bien, que nadie se confunda: no es que los bancos estén regalando dinero. En realidad, en la mayoría de los casos esta financiación completa sólo se concede en escenarios muy específicos. Por ejemplo, cuando el piso pertenece a la cartera de activos del banco, o cuando el comprador tiene un perfil financiero especialmente robusto. Pero sobre todo, el auge de esta figura no se entendería sin el papel creciente de brokers hipotecarios como Aim Inver Financial Advisors, a quien hemos pedido que nos ayuden a aclarar la figura de la hipoteca 100%.
El broker hipotecario ha pasado de ser un actor secundario a convertirse en un verdadero protagonista. ¿Por qué? Porque es quien conoce los entresijos del sistema, quien sabe a qué puertas tocar y cómo presentar el caso para conseguir las mejores condiciones posibles. Es una especie de traductor entre el lenguaje del cliente —cargado de ilusión, urgencia y, a veces, desconocimiento— y el lenguaje frío y calculador de las entidades bancarias.
Estos intermediarios no sólo negocian por el cliente: asesoran, acompañan y en muchos casos consiguen hipotecas con financiación completa donde, a priori, parecía imposible. Un buen broker hipotecario puede marcar la diferencia entre seguir de alquiler o tener tu nombre en el buzón. Eso sí, como en todo, también los hay mejores y peores. El aumento de su protagonismo ha traído también un repunte de las empresas “cazaclientes”, que prometen el oro y el moro y luego desaparecen cuando surgen los problemas.
El éxito de la hipoteca al 100% tiene, también, un componente psicológico. Comprar una casa sin tener que esperar años para ahorrar la entrada genera una sensación de empoderamiento que se alinea perfectamente con una generación que lo quiere todo aquí y ahora. Y con una inflación que no da tregua y unos alquileres que baten récords cada trimestre, esa inmediatez no es sólo un capricho: es una necesidad.
Claro, no es oro todo lo que reluce. Financiar el 100% del precio implica asumir un mayor nivel de endeudamiento. Y eso puede volverse en contra si los tipos suben o si la situación laboral del comprador se tambalea. De hecho, uno de los principales riesgos es el llamado “loan to value negativo”, que se da cuando el valor de la vivienda cae por debajo de la deuda pendiente. Una situación muy poco deseable, especialmente si se necesita vender la propiedad por cualquier motivo.
Lo curioso es que, a pesar de los riesgos, la hipoteca al 100% está despertando simpatías incluso entre sectores tradicionalmente prudentes. Algunas comunidades autónomas, como Galicia o Castilla-La Mancha, están estudiando medidas para fomentar este tipo de financiación entre los jóvenes. Y no pocos expertos ven en ella una herramienta útil para dinamizar el mercado inmobiliario, siempre que se regule de forma adecuada.
Por supuesto, la vuelta de esta figura también ha encendido alarmas. Hay voces que advierten del peligro de repetir errores del pasado. Que recuerdan que parte del origen de la burbuja inmobiliaria de los 2000 tuvo que ver con la concesión alegre de hipotecas sin apenas garantías. Y que insisten en que este tipo de producto debería reservarse para casos muy concretos, y no convertirse en la norma.
En cualquier caso, es un fenómeno que ya está aquí y que, como mínimo, merece una conversación seria. Porque detrás de cada hipoteca al 100% no hay sólo cifras: hay historias de familias, de primeras viviendas, de expectativas cumplidas o frustradas. Y como todo en economía, el éxito o el fracaso de este tipo de producto no depende sólo de los números, sino también del contexto, de la regulación y, cómo no, del sentido común.
