El Tribunal Supremo ha puesto freno a uno de los instrumentos que el Gobierno central había diseñado para controlar el boom del alquiler turístico. La sentencia 620/2026 anula el procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración creado por el Real Decreto 1312/2024, al considerar que el Estado se extralimitó en sus competencias al imponer un registro nacional que se superponía a los ya existentes en las comunidades autónomas.
El fallo estima parcialmente el recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana, que impugnó la norma estatal por entender que invadía su ámbito competencial en materia de alojamientos turísticos. El tribunal da la razón a la comunidad en lo esencial: el registro único nacional queda anulado. Sin embargo, el Supremo avala la parte del decreto relativa a la ventanilla única digital, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y el intercambio de información con fines estadísticos.
El problema de fondo: pisos turísticos que expulsan vecinos
La sentencia no elude el contexto que motivó la norma. El tribunal reconoce expresamente la "creciente preocupación" —tanto en España como en la Unión Europea— por el impacto de plataformas como Airbnb o Booking en el mercado residencial. El aumento constante de los alquileres de corta duración ha reducido la oferta de vivienda habitual, disparado los precios del alquiler y provocado el desplazamiento de residentes hacia otras zonas, con efectos sobre la cohesión vecinal de determinados barrios.
Fue precisamente esa preocupación la que llevó a la UE a aprobar en 2024 un reglamento europeo para armonizar los sistemas de registro e intercambio de datos de las plataformas de alquiler turístico. El Gobierno español argumentó que el Real Decreto se dictaba en cumplimiento de esa norma europea. El Supremo, sin embargo, matiza que el reglamento comunitario no exige que el registro sea necesariamente de ámbito nacional, ni altera el reparto competencial interno de cada Estado miembro.
El Estado se excedió en sus competencias
El núcleo del debate era si el Estado tenía título competencial para imponer ese registro único. El tribunal analizó varios posibles anclajes constitucionales —legislación civil, igualdad básica entre españoles, coordinación económica, estadística estatal— y los descartó uno a uno para justificar el registro nacional.
El fallo razona que el registro no regula contratos de arrendamiento ni inscribe cargas sobre la propiedad, sino que simplemente asigna un número de registro como requisito para anunciar pisos en plataformas digitales. En esa función, el Estado no puede ampararse en su competencia sobre registros públicos. Tampoco puede invocar la coordinación económica general, porque la regulación del decreto no se limitaba a fijar unas bases mínimas, sino que establecía un sistema exhaustivo que dejaba sin espacio a los registros autonómicos ya existentes.
Sí se salvan, en cambio, las disposiciones sobre la ventanilla única digital y las obligaciones de datos de las plataformas, que el tribunal considera amparadas por las competencias estatales en coordinación económica y estadística.
